Principales novedades de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

El pasado 19 de diciembre de 2018, entró en vigor el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Real Decreto). Tal y como dispone el texto del propio Real Decreto, no cabe lugar a dudas que la dificultad del acceso a la vivienda en régimen de alquiler es un hecho y por tanto, está afectando a gran parte de la sociedad. Destacar en este sentido, que según datos de Eurostat (Oficina Europea de Estadística), más del 42% de los hogares españoles en el año 2017, destinaron más del 40% de sus ingresos familiares al pago del alquiler.   

Ahora bien, la entrada del Real Decreto supone la introducción de modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), cuyas principales novedades son las que a continuación se exponen:   

  • Régimen aplicable

En cuanto al régimen aplicable, se modifica el apartado 2 del artículo 4 de la LAU, disponiendo que en caso de arrendamiento de viviendas con una superficie superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a totalidad de la vivienda, el arrendamiento se regirá en estos casos por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en el Titulo II de la LAU y, supletoriamente por las disposiciones del Código Civil.  

En relación a los alquileres turísticos, quedan excluidos de la LAU y se regirán por la normativa sectorial turística.

  • Duración y prórroga de los arrendamientos (artículo 9 y 10 de la LAU)

La reforma introducida en este apartado versa sobre la prolongación del plazo de 3 a 5 años de duración mínima de permanencia del arrendatario (en caso de que el arrendador fuese una persona jurídica, el plazo es de 7 años).

En el supuesto de que las partes estipulen una duración inferior a 5 o 7 años si el arrendador es una persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por períodos anuales hasta alcanzar los 5 o 7 años, respectivamente, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato, su intención de no prorrogarlo.

Asimismo, también se amplía el plazo de prórroga tácita del contrato de 1 a 3 años, es decir, una vez transcurrido el plazo mínimo de 5 o 7 años (personas jurídicas), sin que ninguna de las partes hubiera manifestado con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato, su voluntad de no renovarlo, el contrato quedará prorrogado durante tres años más.

  • Límites en la garantía adicional

De acuerdo con la modificación introducida en el apartado 5 del artículo 36 de la LAU, en los contratos de arrendamiento de viviendas cuya duración sea hasta 5 o 7 años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, independientemente de la fianza, el arrendador no podrá exigir garantías adicionales cuyo valor exceda dos mensualidades de renta.

De esta forma, se evitan prácticas abusivas por parte de los arrendadores, ya que en ocasiones exigían garantías adicionales y por un valor superior a dos mensualidades de renta.

  • Gastos de gestión inmobiliaria

Cabe mencionar que entre las modificaciones introducidas por el Real Decreto, salvo que los servicios de gestión inmobiliaria hayan sido contratados directamente por el arrendatario, los gastos por tales servicios (gestión inmobiliaria y formalización del contrato) serán asumidos por el arrendador cuando este sea persona jurídica (apartado 1 del artículo 20 de la LAU).

  • Contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto

Respecto a los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del mencionado Real Decreto sometidos a la LAU, continúan rigiéndose por el régimen que les era de aplicación, salvo que las partes acuerden adaptar los contratos preexistentes al Real Decreto.

 

mario herreros ejasoMario Herreros

Abogado. Derecho Mercantil y Societario.

 

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