Regulación de contratos créditos inmobiliarios

Novedades en La Ley de contratos de Crédito Inmobiliario

Estas son las principales novedades introducidas en La Ley 5/2019, de 15 de marzo, que regula los contratos de crédito inmobiliario

El pasado 16 de marzo de 2019, al objeto de transponer a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, fue publicada en el Boletín Oficial del Estado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entrará en vigor el próximo 16 de junio de 2019.

Como primer aspecto llamativo de la norma, se ha de destacar que la Ley 5/2019 extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Se regulan tres aspectos diferenciados:  

  • En primer lugar, incluye normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando el actual marco existente de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
  • En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y;
  • En tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

En el presente artículo nos centraremos en el primer bloque de la regulación, por ser éste el que regula aspectos de especial relevancia para el sector bancario.

Pues bien, lo que la Ley 5/2019 pretende es reforzar la seguridad jurídica en este tipo de contrataciones de préstamos o crédito inmobiliarios, tratando de garantizar la transparencia formal y material, siendo que una primera forma de abordar esta cuestión es reforzar la información precontractual.

Así, como aspectos relevantes de la nueva regulación habría que destacar la obligación de los prestamistas:

  • De facilitar información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito, así como la información personalizada necesaria para comparar los préstamos disponibles en el mercado.
  • De realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, con la finalidad de poder conocer si va a poder cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de préstamo y;
  • De establecer normas de transparencia para la comercialización de los préstamos inmobiliarios, siendo necesario que el prestamista entregue al prestatario, con una antelación mínima de diez naturales respecto al momento de la firma del contrato, una serie de documentación entra la que se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
  • Asimismo, se establece la obligación de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales utilizadas en los préstamos que tenga ese carácter conforme a la Ley.

Por su parte, será el prestatario quien, con la información facilitada, deberá acudir al Notario que haya elegido con la finalidad de obtener de forma presencial el debido asesoramiento y que se pueda verificar que se ha cumplido con las normas de transparencia y se ha entregado toda la documentación obligatoria.

Por otro lado, con la nueva regulación se trata de evitar que se introduzcan cláusulas que puedan calificarse abusivas, estableciendo normas imperativas sobre numerosas cuestiones que, hasta el momento, han estado sujetas a mucha controversia. En particular, sobre las siguientes:

 

  • En cuanto a la comisión de apertura, solo podrá devengarse una vez y debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad de la prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
  • En cuanto al tipo de interés, se determina que: 1) No podrá ser modificado en perjuicio del prestatario, salvo pacto en contrario; 2) No podrá fijarse un límite a la baja del tipo de interés en las operaciones con tipo de interés variable; 3) El interés de demora en estos préstamos será 3 puntos más que el ordinario, por Ley y sin necesidad de pacto.
  • En lo que se refiere a los gastos, se distribuyen de forma imperativa siendo que el prestamista pagará la notaría, el registro, la gestoría, y el prestatario la tasación y las copias que solicite. Respecto del Impuesto se remite la Ley a la normativa fiscal.
  • Respecto del vencimiento anticipado, se establece que los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. El prestamista tiene que reclamar el pago y ofrecer el plazo de un mes antes de declarar vencido el préstamo.

Asimismo, se establece la posibilidad de que el prestatario pueda, en cualquier momento anterior a la expiración del plazo, reembolsar total o parcialmente la cantidad adeudada, siendo que solo se podrá cobrar una compensación o comisión en los casos tasados por la Ley.

 

  • Quedan prohibidas las ventas vinculadas de préstamos, excepto en el caso de que se pueda demostrar que acarrean un claro beneficio a los prestatarios, siendo nulo cualquier contrato vinculado que no cumpla con las exigencias legales previstas.

Como se puede apreciar, la Ley 5/2019 supone una reforma sustancial de la actual regulación de los préstamos y créditos inmobiliarios.

Desde aquí facilitamos acceso al BOE publicado el 16 de marzo de 2019.

 


Irene Fortea Gordo

Abogada Derecho Bancario y Seguros.

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